פורטל עורכי דין הגדול בישראל
שאלו עו"ד על תמ"א 38(265)
איך שומרים על זכויות הדיירים?
יעל שלום,
ראש וראשונים היתי ממלית לך לפנות לעו"ד שעיקר עיסוקו בהתחדשות עירונית על מנת שיוכל לשפוך אור ולבחון את היזם וההצעה שהונחה על שולחנכם,
אין צורך לפנות לעיריה אך בהחלט יש צורך לפנות באופן מהיר לעו"ד שיאגד את כלל הדיירים ואת רצונותיהם.
ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי לקבל הכוונה - 03-6329444,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טלפון: 03-6329444
ינוי-בינוי, תעדוף דירות קטנות
1. השיטה של הקצעת תוספת אחידה לשטח הדירות הקיימות (שיטת המטרים) ללא התחשבות בחלקה של כל דירה בשטח הכללי(שיטת האחוזים).
2. הדירות הקטנות ביותר תקבלנה שטח נוסף כי בבניין החדש יהיו דירות גדולות יותר.
3. מכיוון שאסור לבנות מעל 120 מ"ר לבעלי הדירות הגדולות ביותר יתווספו רק 16 מ"ר ולא 25 מ"ר כמו לאחרות.
בגינן של 3 הסעיפים האלה הדירות הקטנות ביותר תקבלנה כ 40 מ"ר מ"ר יותר מאשר הגדולות ביותר.
אני כבעלת הדירה הגדולה ביותר נדרשת לחתום על ההסכמים עם משרד עו"ד והיזם. – מה עושים ?
רחל שלום,
מה שאת מתארת בשאלתך הינה התנגדות קלאסית לתמורה שאינה שווה לחלק היחסי בזכויות ברכוש המשותף.
בשלב הראשוני היתי מציע שלא לחתום על המסמכים ולהביע התנגדותך להבאת שמאי שיכריע בעניין התמורות הניתנות לדיירים.
ככל שתרצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני לצורך בחינת המקרה וטיפול פרטני בו.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
תמה 38 לאנשים קשישים וסיעודיים
שושי שלום,
המקרה אותו את מתארת צריך להיבחן באופן פרטני, כמובן שישנן פיתרונות משפטיים להתנגד לפרוייקט אשר עלולים להפוך את העסקה ליזם ללא כלכלית ובכך למעשה למנוע את קידומה.
ככל שתחפצי את מוזמנת לפנות אלי באופן פרטני לבחינת הנושא,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
ניוד זכויות תמ"א 38
שלום רב,
זכויות על פי תמ"א 38 שלא נוצלו, ניתנות לניצול ובלבד שהוצע היתר בניה חדש בגינן, לעניין ניוד הזכויות שוב יש לבחון את מועד הוצאת היתר הבניה למועד בקשת הניוד.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
חידוש היתר בניה הכולל פלישה לשטח פרטי
הייתר הבניה פקע פעמיים (אין רוב)
עכשיו מנסים לחדש ופתאום התגלה שהיסודות מתוכננים בתוך חניה פרטית והחניה תהפך לא תקנית. בעלת החניה מתנגדת לבניה. העיריה רשאית לחדש היתר שניתן (בטעות) בשטח פרטי ?.
(ברור לנו שבעלת החניה תתבע אצל המפקח בהמשך)
משה שלום,
הוועדה אינה דנה הנושאים מסוג זה ועל כן אינני רואה כל בעיה עם חידוש הבקשה,
במקביל יש לשים לב לכך שיתכן וניתן פתרון לנושא החניה בדמות "העתקת מקום החניה לאזור אחר בשטח הבניין.
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444 ; פקס: 03-6329445
סירוב לתמא 38-1 בשל כדאיות כלכלית
אני ובן זוגי הינם בעלים של דירה שנמצאת בשלבי חתימה על חוזה תמא 38-1.
אנחנו גרים בארהב לצורך עבודה, משכירים את הדירה ומשלמים את המשכנתה ע"י דמי השכירות.
כשקנינו את הדירה הבניין עמד בפני חוזה תמא 38-2, שכלל סעיף שבו שכר דירה ישולם לבעלי הדירות בזמן העבודות. חוזה זה בוטל ונכתב חוזה חדש לביצוע תמא 38-1 ללא תשלום דמי שכירות לדיירים.
אנחנו לא מעוניינים בפרויקט מכיוון ששכר הדירה ירד משמעותית בתקופת התמא, מה שאומר שנצטרך לשלם מכיסנו את הפרש המשכנתא (בסביבות 3000 שקל בחודש), מה שלא נערכנו אליו וסביר שלא נצליח לעמוד בו.
שאלתי- במקרה ששאר הדיירים יתבעו אותנו כדי לכפות עלינו הסכמה, האם הסיבה שלנו יכולה להיחשב "סירוב סביר"? מה הסיכויים שהמפקחת תקבל את הטיעון שלנו?
תודה!
נעמי שלום רב,
לדאבוני תיאור המקרה שלך, על פי פסיקת המפקחת עד כה לא יקים לך הגנה שבדין וסירוב מסוג זה יתפס כבלתי סביר.
הייתי ממליץ לבוא בדין ודברים מול היזם להפחית את הנזק ולבקש להשתתף בסכום מסוים בירידה כאמור ככל שתהיה,
בברכה ,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
טל: 03-6329444 ; פקס: 03-6329445
כיצד יכול דייר "סרבן" למנוע את כפיית ביצוע פינוי בינוי עליו?
ב. מהם התקדימים בנושא?
ג. כיצד צריך לפעול הדייר ה"סרבן" כדי למנוע מבעוד מועד הגשת תביעה משפטית נגדו?
ד. אם תוגש תביעה כזו נגדו, מה הנימוקים האפשריים של הדייר להגשת תביעה נגדית נגד הדיירים שיתבעו אותו?
ה. האם הנושאים הבאים יכולים להיות סיבה סבירה להתנגדות:
1. מצב בריאותי?
2. גיל?
3. מצב כלכלי - אי יכולת לעמוד בהוצאות העתידיות?
(לחברת הניהול, לארנונה, לחשמל(היעדר דוד שמש), לחיובי עתידי עבור פיתוח סביבתי ע"י הרשות העירונית, וכד')?
4. היעדר שמאות לבדיקת הכדאיות הכלכלית?
5. היעדר שקיפות מוחלטת?
6. היעדר התחייבות לאי-הקמת אנטנה סלולארית (עקב הסכנה הבריאותית)?
7. התנגדות לסעיפים מרכזיים בחוזה?
8. בקשה להחליף את העו"ד שבחרה הנציגות אשר לדייר אין כל אמון בו?
בתודה מראש
דוב שלום,
אנא לענות במסגרת תשובה זו בקצרה, אך כמובן שכל מקרה צריך להיבחן לגופו ואין כלל אצבע חד משמעיים:
א. למשל, כשהתמורות אינן שוות / כהבטחונות אינן מספקים.
ב. דייר סרבן יכול להפנות את תשומת הלב באופן מפורש לסיבות הסירוב וככל שהן נתפסות על ידי בתי המשפט כסבירות, גם אם תוגש נגדו תביעה לא בטוח שתתקבל.
ג. כל מקרה לגופו.
ד. שוב, כל מקרה צריך להיבחן לגופו על פניו חלק מהתנאים שפרטת בהחלט יכולים לסייע לסירוב אך הכל תלוי נסיבות.
ממליץ לך לפנות לייעוץ פרטני במקרה הספציפי שלך על מנת לקבל תשובות חד משמעיות ולא כלל אצבע.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
סעיף13 תמא 38
חשוב לי להדגיש שלא בקשתי את ההיתר ע״פ תוכנית של תמא 38 אלא התוכנית לתוספת פרטית של ממד ומרפסת. מה זה אומר?
אודה לתשובה
נדב
נדב שלום,
יש לבחון באיזו מסגרת הגשת את הבקשה להיתר. עולה הרשום שכעת מתנים את התוספות בחיזוק היסודות תוך חשיבה שאתה מעוניין לקבל תוספת בניה מעל גג הבניין.
בדוק מול האדריכל שהגיש את התוכניות מה בדיוק התבקש על ידו.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
אחריות משפטית של עורך דין כלפי דיירים שהוא מייצג
אני גר בחולון ברחוב שנקר
התקשרנו עם יזם וגם עורך דין
כרגע המצב הוא כזה:היזם שלך טיוטת חוזה לעורך דין והעורך דין לא מוכן להחזיר טיוטת חוזה מתוקנת.
כמו כן היזם מתחייב לליוי בנקאי.
העורך דין שמייצג אותנו הדיירים לא מוכן להחזיק את הערבויות אצלו והוא רוצה שהם ישארו אצל היזים(שזה תמוע מאד)
אנו כדיירים מבקשים לדעת מה ההיא האחריות של העורך דין בכל התהליך,לנו כדיירים מיוצגים נראה כלא הגיוני.
בנוסף לפי החלטת לשכת עורכי הדין ועדת האתיקה על העורך דין צריך להביא את ההסכם בינו לבין היזם לדיירים והם צריכים לאשרו(דבר שלא קרה ולכן אנו שוקלים לפנות לועדת האתיקה בלשכת עורכי הדין)
מחכים לתשובתך הכנה
שלום רב,
ככל שמדובר בעורך דין המייצג את הדיירים קיימת חובה להציג את היקף הייצוג והסדר שכר הטרחה בינו לבין היזם / קבלן.
אינני מבין מדוע עורך הדין אינו מוכן לבצע שינויים בטיוטת ההסכם, הערבות הבנקאית של הדיירים צריכה להישמר בידיו הנאמנות של עו"ד הדיירים.
במקום לפנות לועדת האתיקה הייתי ממליץ לכם לבחון שוב את המשך ייצוגו של עורך הדין, היתכן ומדובר בעורך דין אחד לקבלן ולדיירים ?
בכל מקרה אני לרשותכם בכל שאלה ו/או הבהרה,
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
שלום רב
כרגע המצב הוא שהיזם הציע פגישה עם העורך דין ונציגי הדיירים והעורך דין לא מגיב
לשאלתך עורך הדין מייצג אותנו הדיירים (בכל אופן אמור לייצג,מה שלא קורה בפועל)
בזה שהעורך דין לא מגיב ולא קובע פגישה עם היזם זה מראה לנו הדיירים את הלך הרוח
כתבת בתגובתך שיש לשקול את המשך יצוגו של העורך דין,בהחלט אנו שוקלים ויש לנו רוב מוחלט להחליפו יש רק דייר אחד שמתנגד והוא זה שהמליץ על העורך דין ויצר איתו את הקשר
כנראה שיש דברים איזשהו אינטרס מאחורי שזה
לדעתינו עורך דין הגון גם היה שוקל את המשך הייצוג ולא מבזבז את זמננו היקר,ואנו שומרים את הזכות לפנות לועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין במידה והסחבת תמשך
מחכים לתגובתך הנאמנה
תודה מראש
אילוז שלום,
ככל שאינכם חתומים על יפוי כוח בלתי חוזר, ואני מניח שאתם לא חתומים על מסמך כזה, אתם רשאים בכל עת להפסיק את הייצוג - כמובן מסיבה מוצדקת וככל ולא נעשתה עבודה עד כה שתזכה את עו"ד בשכר כלשהו.
שוב, פניה לועדת האתיקה לא תייסע לכם בקידום הפרויקט ומכאן שאני חושב שהיא מיותרת ולא תתרום לך דבר מלבד בזבוז זמן וסחבת.
הרוב במצוין מעלה הינו רוב מספק להחלפת הייצוג ואין אתם צריכים להיגרר אל הדייר היחיד.
ככל שתחפוץ תוכל לפנות אלי באופן פרטני לבחינת המקרה.
בהצלחה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
חלוקת שטח בנין חדש
6 דירות קטנות עם זכויות בניה של 30 מ"ר.
6 דירות בינוניות עם זכויות בניה של 40 מ"ר.
כך לפני התמ"א. מאחר ו 3 דירות בינוניות כבר ניצלו את הזכויות הבניה לפני 16 שנים. עכשיו בתכנון מחשיבה אותן האד' כדירות גדולות ונותנת להם בנוסף על ה40 מ"ר שכבר בנו עוד 30 מ"ר על חשבון הדירות הקטנות שיקבלו עכשיו רק 15 מ"ר . כשאני אומרת לא צריך את התמ"א ארחיב לבד ואקבל תוספת 30 מ"ר. האד' טוענת אף אחד לא יחתום לך. האם האד' צודקת בחלוקת השטח ?
ליאורה שלום,
הבנתי את שאלתך אך יהיה מסורבל מידי לענות עליה במסגרת פורום זה,
את מוזמנת ליצור עימי קשר ישיר לצורך קבלת תשובה מפורטת.
בברכה,
אמיר שטיינהרץ, עו"ד
מנהל פורום מקרקעין ותמ"א 38
03-6329444
עורכי דין מובילים בפורום תמ"א 38
שותף מייסד במשרד גרופל-כהן, עורכי דין, משרד בוטיק בעל ניסיון רב בדיני מקרקעין, משפט מסחרי, צוואות וירושות וליטיגציה אזרחית ומסחרית.
"משרד מ.חיימוב מתמחים בתחום המקרקעין הכולל עסקאות מכר ורכישה, מיסוי מקרקעין, היטלי השבחה, תמא 38 ועוד..."
קטגוריות פופולאריות
תחומי עיסוק נבחרים
ערים מרכזיות
